最近の敷金精算とエアコン清掃とか。
今日書きたいのは「エアコン清掃」のお話。
賃貸アパートマンションで敷金精算をすると、最近は「クロス代金とかは減価償却かけて」みたいな感じでやってる不動産屋さんが多いと思います。
そんな中で「ハウスクリーニング費用・エアコンクリーニング費用は入居者負担」なんて特約を付けた賃貸不動産契約が多いイメージがあります。
うちは内装屋さんなので、不動産屋さんから「ハウスクリーニング」「エアコンクリーニング」は退去後の内装時に結構注文が来ます。
エアコンは・・
内部洗浄すると、めっちゃドロドロに黒いの出てくることが多いんですよね。
今度撮影しようかなーとか思ってるのですけど。
ヤニとか花粉とかホコリとか吸い込みまくってる気がします。
入居後に「前の人のにおいがくさい」とかクレーム来たら大変ですから大体の場合は内部洗浄します。
なんでしょう、エアコンで冷房を使うと、水が出るので・・
水とホコリを餌にカビが繁殖するんですよね。
なのでかなりの確率でくろくてドロドロしてます。
結構びっくりです。
毎回丁寧に洗っているのですが・・
たまーに。去年は１件「入居者がエアコン臭いとか言ってます」とクレーム来たことがありました。ちょっとショック。
ただ、話を聞くと「入居までに時間かかってたり、結構長期間エアコン使ってなかったり」が原因だったり。さすがに何か月もたったらなんか別のにおいは付くのだろうなぁって。
そんな「お金をかけたくないクレーム」にはどう対処すればよいのか。
不動産屋さんが喜びそうな裏技がツイッターで流れてきて、ねとらぼさんが記事にしていましたのでちょい紹介。
「エアコンの嫌なニオイが完全に消えた」 “窓全開、16度で1時間つけっぱなし”で本当にニオイが取れる理由 - ねとらぼ https://t.co/taxxuOshad
— ハウスキーピング（内装） (@house_naisou) 2018年7月13日
ツイッター経由で話題になってたけど、コレ本当に大事。
ハウスクリーニングの時にエアコン消毒、清掃はやりますが、またニオイ付いたりするし・・
やりかたは・・
「部屋の窓を全開にして」
「一番低い温度で」
「エアコン冷房を全力で回す」
これだけ。
そういえばうちも、エアコン清掃後に乾燥のためもあって、
全開で１時間くらい回してます。
それと同じようなものかなーと。
エアコン冷房を全開にすると水が出るんですよ。
氷で霜がついたりもする。
その水分に、ニオイ汚れ成分がしみ込んで、ドレンホースから流れ出ていく。
コスリはしないけれども内部洗浄みたいな疑似的効果が生まれるわけですね。
エアコンで入居者トラブルが起きた時に役立つ知識かもしれないと思いました！！
とりあえず今日はここまで！
ツイッター＆インスタやってます！
【不動産・内装視点】地震があって色々対応した時のお話
先日も大きな地震が発生しました。日本は地震大国なので常に備えなければいけないのだけれども。色々思い出したことを淡々と書いていきます。
先日地震を知ってからつぶやいたツイート
311の時は関東でも地震の影響で配管がやられて漏水という事件が多発しました。道路事情もありすぐには急行出来ないはず。水道メーターを開けて銀色のコマがクルクル回ってたら何処かで漏水しています。バルブを捻り水を止め、大家さんに報告して待つのが被害を少なくする方法かと思います。 pic.twitter.com/4IJfp5pbWE
— ハウスキーピング（内装） (@house_naisou) 2018年6月18日
私が経験した大きな地震はやはり ２０１１年３月１１日の地震。
自分は当時は都内で不動産会社に在籍してました。（管理組合＋賃貸管理）
電話つながらない中、ＰＨＳはつながったのが印象的。
「上の階から水が！」という報告が入居者から次々にあり、ツイートのようにバルブ確認してもらって水を止めてもらいました。
内装屋さんに急行してもらおうとしたら・・
１．いっぱいいっぱいで動けない
２．渋滞で車が動かない
３．ガソリンがない
４．開店しているガソリンスタンドは給油３時間待ち
前代未聞の地震でしたからね。
こりゃ無理だと。
入居者さんに自主対応をいろいろとしてもらいました。
電車が動くようになってから自分でもかなり動きましたけど。
問題は水道メーターの位置。
マンションだと大体は「自分の部屋横の金属製メーターボックス」に水道メーターがあります。
アパートだと・・ １Ｆ床に埋め込んでる場合が多くて。
それを入居者さんに確認してもらおうとすると、手が汚れたりするのがまた。ご迷惑をおかけしました。
３か月以上経ってから漏水に気付いた物件とかもありました。
「玄関の上にシミが」とかですね。
躯体を伝わって、壁紙クロスに濡れが出てきます。
特徴的だったのは
「古い電気温水器廻りの配管がやられることが多かった」
事ですね。
温水タンクが重いからか、揺れの特徴か。
あのあたりの給水管がやられて下階に漏る事例が１０件位。
ちょっと怖いなと。
四角いタンクのはやられてなかったです。
固定の仕方によるのかもしれませんね。
ガスは大地震だとすぐに止まるのですが、その後も震度５位の地震が来ると
入居者さんから「お湯が出ない」との申し出が。
大体は「外のガスメーターに復帰ボタンがついてます」
「取説の紙が付属してます」で対応してもらえるのだけれども、「よくわからないからとりあえず来い」みたいな人も多くて困りました。おねがいだから思考放棄しないでほしい。
基本は行くと費用が発生します。時間もかかりますし。「行くだけ」だと行くのは時間の損失も多いですよね。頑張って説明してみたり。
復帰手続きしてもお湯が出ない人は給湯器交換で手配しました。
給湯設備は物件の設備となるので故障対応や交換は基本オーナーさん負担です。
製造から１０年以上たつと「部品が無くて修理できないかも」「修理してもすぐ壊れるかも」となりがちなので基本交換がベースになりますね。
電気
「エレベーターが止まる」
「オートロックのドアが開閉しなくなる」
これが大きかったです。
管理人のおじちゃんおばちゃんと連絡を密にとり、うちがやったのは「オートロックは期間中は開けっ放しで。説明の貼紙はしておく」でした。
防犯的にどうかなとは思いましたが仕方ないですよね。
あとは節電アピールで（あんまり効果ないと思っているのであくまでアピール）共用部照明を半分落としてみたりとか。
躯体
色々なところにクラックが発生したり外壁タイルが落ちたり。
大きな崩壊はなくても地震の影響は出ていました。
地震保険入ってるオーナーさんとかはそれで費用出てましたね。
やる側としては「写真をいっぱいとる」が大事で。結構大変でした
地震は、揺れが少ないエリアでも色々なトラブルが起きるのだなぁと思いました。
今後も地震の備えは継続していかないと、ですね。
とりあえず今日はここまで
ツイッターもやっています↓
青葉区 たまプラーザの地図が面白い件
青葉区 たまプラーザの地図が面白い件
うちは目黒の内装屋さんですが、国道２４６沿い、東急田園都市線沿いの物件は毎日のように回ってます。
鷺沼とかの内装が多いけれど、「たまプラーザ」のマンションとかこの前入ったんですよ。
カーナビかｇｏｏｇｌｅｍａｐ見て現地入るのだけど。
なんか、「ラーメンのなると」みたいな凄い地図ですよね、ここ！
方向感覚だけでこのエリアに立ち入ると、結局通り抜けられなくて戻ることになります。
昔、「なんかわざとそういう街づくりにしてるらしいよ」とは聞いたことあったんですけど、気になってググってみたら、「クルドサック」という名前らしい。
- ・車が通り抜けられない
- ・事故が減る
- ・住民しか車で入ってこない
これが長所のようで。
高級住宅地だー。
現地はこんな感じ。（ｇｏｏｇｌｅマップより）
こういう車寄せロータリーみたいになってます。
まぁ鷺沼はアパートマンション内装結構あるけど美しが丘は戸建てが多いのであんまりこのエリア内には入りませんが。
内装見積りとか退去立ち会いでいろんな町に行きますけど、特長ある街並みは本当に楽しい。
とりあえず今日はここまで
退去時見積 スマートメーターの罠
内装のハウスキーピングです。
今日は退去時見積のお話。
「スマートメーター」って聞いたことあります？
ググるとこんな感じ。
大昔は「くるくるまわる板で使用電力を測る」メーターしかなかったけど、こういう四角いメーターが増えてきました。
「電力会社が選べる！」とかが流行ったあたりから設置が始まり・・
３０分単位で電気使用量が測れたり、検針員いらないで遠隔操作でｏｎ ｏｆｆ 出来たりするのが強み。
一般のお客さんにはそうなんですけど・・
内装見積りに行くと、退去立ち会い有るときは大体まだ電気来ているので良いのだけれども、最近は
「遠隔操作で送電ＯＦＦ」があたりまえになってきちゃってるのですよね。
いざ見積に行って、「部屋の電気がつかない」「照明切れてるかとか、換気扇から異音がしないかなどが見積れない」のが本当に大変。
まぁ・・ いままでが、「ちょっとだから契約なしで見せてもらおう」「ブレーカー上げれば電気くる」という甘えだったのですけどね（涙
ここで、不動産屋さんの担当さんと、不動産オーナーさんに最近お願いしているのは、「東京電力に電話して、電気使用の申込しておいてください！」ですね。
見積りの時もそうですけど、内装の時。掃除機とか照明とか、油汚れ対策にお湯作る道具とか。電気は必須で通ってないと本当につらい。
日曜日だと東京電力つながらないから作業は無理ですね。当社は日曜日は定休日にしてますけど。
しばらく前は東京電力さんも「電話掛けると、インターネット経由で申し込めをひたすら勧め続けて電話が全然つながらない」状況だったのですが、スマートメーター増えてから電話問い合わせ増えたからか、少し人員増えたのかな？電話はつながりやすくなりました。
４／２５ 一日だけ使います。 請求書は○○へ!
みたいな電話。
使用量１００円とかが８０円の送料を掛けて送られてくる。
うーー、なんか非効率的だよなぁ。まぁ決まりだからしょうがない。
・内装見積りを呼ぶ時
・内装作業をする時
電気の契約しておいて頂けると非常にスムースです！
とりあえず今日はここまで。
内装ハウスキーピング・施工事例・スタッフブログ開設
東京都目黒区にある内装屋さんです。クロス、床、ハウスクリーニングなどなど、自前のスタッフで回します。
結構いろいろ出来るのですけど、「え？これもできるの？」とかのお話も多くて。
ゆるめに施工事例などを書いていきたいと思います。
【当社のメイン業務】
不動産屋さん、オーナーさん中心で退去後のリフォームをやっております。
事務所は東横線都立大学駅が最寄りです。
よく行く現場としては代々木近辺・川崎市宮前区高津区・世田谷区・大田区など。
城南エリアや川崎市が多いです。
うちの事務所は目黒区 このあたり。
ＪＲ目黒というよりも、自由が丘とかそのあたりのイメージでしょうか？
良く行くお仕事現場はこんな感じ。
宮前区・高津区は毎日のように内装に行ってます。定期清掃現場も多いので。
２４６沿いで移動するので結構すぐです。
渋谷区初台なども定期清掃で行くのとリフォームのお仕事を頂いております。
あとは投資用マンションとかをオーナーさんが買ってたりなどで都心のマンションに行ったり、離れた場所に管理物件あってピンポイントで呼ばれたり。
【つよみ】
当社はよくある「激安！日本一安い！」とかそういう形態ではないので仕事は丁寧に行います。
不動産管理業経験長いスタッフもおりますので敷金精算の流れなども解ります。
各種業態にあわせてご相談可能です。
・効果的に。早くお客さんが付くように入居者入れ替え時に見栄え良く内装
やはりこういうオーナーさんが多いです。
・なるべく削れる所は削って安く内装
などもご相談次第ですし、
・ちょっと豪華に良い設備を
のオーナーさんもいらっしゃいます。
・古い物件だけど和室を洋室にして満室経営したい
・賃貸が決まりにくいけどなにを追加したら良いのか
・入居者からクレーム来たけど内装で解決できるかな？
そんなお話もよく来ます。
毎日が勉強ですね、この業界は楽しいです。
情報交換も兼ねて日々の気づきを色々と書いていきたいと思います。
事務所はこんな感じ。車５台であちこち回ってます。
当社公式サイトはこちら
目黒区クロス張り替えリフォーム【有限会社ハウス・キーピング】
http://www.house-keeping.co.jp/
定休日 日・祝 ８：００～１８：００
会社ＴＥＬ ０３－５７２９－３６９９
担当直通 ０９０－６５３５－４５４５
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